資産運用を意識すると通らずはいられない持ち家か賃貸問題。ブログ主は、実験的FIRE中の現在は賃貸でしのいでいますが、どうすべきか未だに結論が出せていません。
コスト面での単純比較
最近、インフレで住宅価格も金利も上昇して、住宅購入のハードルが高くなっているというニュースを目にします。ブログ主も、住居問題を考える一環として、定期的に、周囲の住宅価格をチェックしていますが、確かに同じような感覚です。
最近見た動画で少々考えさせられました。
いざ必要になった場合に、価格高騰しているのは不安に思う反面、人口減少を単純に考えると、特に都心部以外では、需要の減少で適度なところに収まるのではとも思われ、悩ましいです。
また、そもそも、持ち家（マンション）に対する懸念の1つに、保有する限り、固定資産税、管理・修繕積立費が永遠にかかり続ける点があります。インフレは無論、今後、外国人所有増や相続で所有者が不明になり、平等に負担されず一部の住民に負担がのしかかることにならないかも気になっています。
さらに、管理組合が適正に運営され続けるか、コスト面でも運営面でも気になります。所有権とはいえ他の所有者による制約から逃れられません。変わった方が実権を握り独自な規約で一般的な使用が妨げる事例も取り上げられています。
一軒家であっても、近隣関係、セキュリティー、全部自分で修繕維持管理と程度の違いはあれ同様の問題があります。
＜投資信託+賃貸 VS 持ち家（マンション）＞
| 年間利回り | 初期コスト | コスト | 管理・修繕積立費 | 住宅ローン金利 | 賃貸費用 | 住宅ローン控除 | 火災保険 | 退去リスク | ||
| 持ち家 | 5,000万円(不動産） | – | 数百万(売買手数料・登記他） | 20万円(固定資産税) | 36万円(3万円/月） | 8.6万円(変動0.345%/年 30年） | – | ◯ | 要 | △ |
| 賃貸 | 5,000万円（株式インデックス投信） | 150万円(3%) | 数十万（仲介手数料・礼金） | 5万(信託報酬他0.1%) | – | – | 12.5万/月(150万/12月） | ✕ | 要（借家賠） | △ |
ランニングコストの大雑把な比較です。終の棲家の絶対的安心感や家族との思い出など定性面をさておいて、単純に金銭面のフローだけ比較して考えると、不動産の購入金額と同額で全世界株式インデックスなどを購入して、分配金相当額を賃料に回し続けても損はないようにみえます。
持ち家の利点の一つである終の棲家という点でも、ローンを組んでいれば、ローンを払えなくなるリスクがあり、賃料を払えなくなる賃貸と同じ問題を抱えます。
住み込みでの働きや社宅、実家住まいなども利用しつつ、賃貸でも上手にやりくりして、家族分含めてNISA口座を優先的に活用して積み立てていけば、最終的に手元に残るのは、それぞれ元は同額の経年劣化した不動産と時代により中身が変容する株式インデックス投信です。換金性、流動性、価格の維持の点からは、インデックス投信＋賃貸も悪くない選択肢にみえます。
特に永年非課税のNISA口座をフル活用した場合、税制面でも大きなメリットが享受できそう。
賃貸固有のリスク
無職・高齢者は借りれない
高齢者の賃貸問題は、この動画のようにある程度社会的に認知されています。さらに、現在無職というだけで年齢も関係なく、ほぼ門前払いが現状ゆえ、退職者やFIREの人には、賃貸へ高いハードルが存在します。
無職・高齢者でも、賃料未納リスクに限れば、持ち家と同額のインデックス投信を保有があれば、労働収入を得ている人と遜色ないと言えそうですが、賃貸の入居審査では全く考慮されません。無職・高齢者というフィルターで、孤独死や隣人トラブルリスクなどを機械的に排斥しているのが現状です。
以前、定期借家契約の活用など教えていただき、調べてみたもののまだ認知度・活用はほぼないようです。
この問題は、高齢・無職者が株式インデックス＋賃貸で生活していくうえでの大きな障壁として存在しています。
賃料値上げと事実上の追い出しリスク
インフレにより賃料も増加が見込まれます。現にブログ主も実験的FIRE後、２年目の初回更新で賃料値上げとなりました。今回は、管理費などインフレの影響は事実であること、入居後に新規に設備投資していただき利便性が著しく向上したたこと、現在の募集相場などから納得して更新しました。
ただ、合理的な賃料値上げは仕方ないにしても、賃貸人によっては、賃借人の属性を見て足元を見てくる可能性も否定できません。法的には賃借人は保護されているとはいえ、新たな賃貸契約がほぼ不可能な高齢・無職者は事実上は苦しい立場で有り続けます。
最後の片付け
亡くなった場合も賃貸は面倒です。持ち家であれば、しばらくそのままにして、少しずつ遺族が整理する方法がとれますが賃貸はそうは行きません。賃貸権が相続されても賃料は発生し続けるので時間はかけられません。さらに、退去時に空にする必要があるため家財の完全な売却や廃棄などが必要です。遺族が遠方であれば、大変な労力がかかります。
こうした問題も、無職・高齢者に賃貸が厳しい理由のひとつなのでしょう・・・・・。
現時点での解決策
不動産投資はブログ主には難易度高く、これまでも、これからも、投資する予定はありません。しかし、住居の確保の点から不動産投資について考え続けています。
現時点では、現在の賃貸に住めなくなる場合は、新たな賃貸契約は無理と判断していて、中古か最悪新築で持ち家を購入するしかないと考えています。
しかし、持ち家を購入すると保有資産中の株式インデックスファンドが不動産に置き換わるだけで、単純計算でのトータルコスト増の割には、QOLの向上はあまりないように感じています。
株式、不動産市況とインフレ動向、主要都市と近隣の賃貸相場を睨みつつ、無職・高齢者向けの賃貸事情の改善を期待して、様子見を継続しています。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
コメント
FIRE者の賃貸問題は厄介ですね。
収入証明に確定申告が使える気がしましたが、
投資信託メインで運用していると、節税されて、見かけ上、低収入となりますね…。
メゲズニ多くの物件にアタックすれば、証券口座の年間報告書の投資収入でリスク判断してくれるオーナーに巡り合えるかもしれません。またFIRE後丸3年経てば年間報告書も3年分となりますから「長期安定の収入源」と判断される可能性が高まる気もします。
コメントありがとうございます！資産切り崩しの4%ルールとかよりも、こちらの方が不安定です。
定年退職者とも共通ですが、不動産を所有していない者の厳しさを実感して、いまだ購入以外の解決策が見いだせません。