［雑感］J-REITの今

資産運用

2025.05.09

前回、金価格の推移を確認したので、今回は、現在の環境で、投資対象としてありか、J-REITの現状をみてみます。

J-REIT

きっかけとなった記事です。また、ブログ主は現在居住中の賃貸物件の募集を定期的に追いかけていますが、新規募集の度に賃料のみならず、管理費や駐車場代まで値上がりしていていて、次回更新時の値上げに戦々恐々としています。

賃貸ってインフレ下でこれほど簡単に値上げできるならと、逆に不動産投資に興味が湧きます。ただ、現物投資はとても無理なので、小口投資でき売買も容易なREITをみてみることに。

個人的には、優良物件は自社運用するだろうから、REITに組み入れて外販される時点で、優良とは言い難い物件のリスクを他者に転化しているようなイメージが有り、REITにはほとんど関心はありませんでした。直接的な運用の対象ともしてきませんでした。

現在東証上場のJ-reitは57銘柄で、これらを代表する時価加重平均型の東証REIT指数があり、こちらの値動きの確認です。

東証REIT指数の指数の対象となっているのは、東京証券取引所に上場するREITの全銘柄で、2003年3月末の時価総額を1,000として、それ以降の推移を確認することができます。きりよくわかりやすいです。こちらに連動するＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）の推移はこちらです。

1597の直近の分配金水準は4%台です。J-REIT全体の単純平均10年間の推移では、下図のように、3～5%台を推移しています。

直近では、直近の長期金利の上昇に伴って、取引価格が下落しているため、利回りは上昇していると説明可能なようですが、長期では景気や需給、物価推移なども当然関係し、そう簡単に価格の動きは予想できそうもありません。

個人的には、４%程度の利回りと現在10年来でみても安値水準にあることことは、魅力的にみえ、ちょっとは保有してもいいかなとも思わせるものがあります。指数に連動するETFであれば信託報酬も高額ではないです。参考にした1597は、0.1595%程度です。

こうしてみていくと、個人的に、ちょっと魅力的に見えたのですが、J-REITも日本以外のREITもオルカンなどの全世界株式インデックスに含まれています。

1年前の入れ替え時にJ-REITの銘柄除外も記事にされていました。ニッセイアセットさんの記事を引用します。

全体の中での比率はわすが数%とはいえ、世界各国のREITとともに、オルカンなどのベンチマークであるMSCI ACWI指数の対象となっていれば、全世界株に投資していれば投資比率も含めて調整されるのでそれで十分かなというのが結論です。

加えて、ブログ主の場合、米国上場ETFのSPYDを早期退職前に退職後の運用をあれこれ考えていた際、分配金につられて、一時の気の迷いでかなりの割合で保有してしまっており、こちらでも全体の不動産銘柄の比率を上げてしまっている個別事情もあります。

ただ今回俯瞰して、インデックスの株式投資をメインに据えても、世の中の動きをみておくために、前回の金同様に、実物資産に近いREITの値動きも追いかけておいて損はないと思いました。賃貸物件の家賃交渉が必要となった場合も、参考にできそうですし。

最後までお読みいただきありがとうございました。